Dự án đất nền diện tích nhỏ Ao Sào, Công ty địa ốc alibaba làm chủ đầu tư, với giá hồi tháng 1/2014 chỉ trên 20 triệu đồng/m2 – minh chứng cho tình trạng đất nền giá rẻ "đánh bại" chung cư thương mại. Lượng giao dịch thực đối với những dự án đất nền giá rẻ như Ao Sào, Đại Thanh ngay từ trước Tết Nguyên đán Giáp Ngọ gia tăng đáng kể, thậm chí áp đảo so với các sản phẩm chung cư thương mại cùng địa bàn quận Hoàng Mai. Theo tìm hiểu, đa phần các chủ lô đất hiện hữu đều là dân đầu tư "có máu mặt".


Tháng 8/2013, thông tin rao bán liền kề dự án long phước ngập tràn trên mạng, dù chủ đầu tư chính thức mở bán vào tháng 1/2014. Theo đó, dân kinh doanh địa ốc "chuyền tay nhau" mức giá gốc từ chủ đầu tư là 23 triệu đồng/m2 (trong khi doanh nghiệp công bố mức từ 20 triệu đồng/m2 cho các dãy liền kề TT4.2, TT5.1, TT6.1). Đây từng được cho là mức giá rất hấp dẫn cho những khách hàng đang có khó khăn về tài chính để mua được những căn chung cư thương mại hoàn thiện ở khu vực Hoàng Mai (có giá trên 30 triệu đồng/m2).

Không chỉ được cải thiện về thanh khoản, trên thị trường, nhiều dự án căn hộ cao cấp đã hoàn thiện thời gian qua cũng bắt đầu xuất hiện mức chênh lệch giá bán trên thị trường thứ cấp. Cụ thể, tại Dự án chung cư Lascarter, quận Ba Đình, nhiều căn hộ được giao dịch với mức chênh so với giá gốc gần 200 triệu đồng mỗi căn. Căn hộ Trung Yên Plaza, quận Cầu Giấy, cũng có mức chênh khoảng 150 triệu đồng/căn. Đặc biệt, nhiều căn hộ tại Dự án Mandarin Garden có mức chênh “khủng” lên tới 700 - 900 triệu đồng/căn, tương đương tăng giá từ 3 - 6 triệu đồng/m2 căn hộ.

Thậm chí, đất Ao Sào còn được "mổ xẻ" kỹ càng hơn về lý do lựa chọn mua trên bản tin tài chính & kinh doanh VTV, ngày 17/1/2014. Sở Quy hoạch & Kiến trúc Hà Nội phối hợp với UBND Q.Hoàng Mai công bố, bàn giao quy hoạch chi tiết 1/500 khu chức năng đô thị Ao Sào. Pháp lý công khai đầy đủ, tiến độ duy trì, cộng thêm mức giá dễ chịu (ngót 25-28 triệu đồng/m2), rất nhiều dân "lướt sóng" cũng như người có nhu cầu thực "chen chân" vào Ao Sào. Trước tiên, đường dẫn vào dự án. Thực địa cho thấy, đường phía Bắc (từ phố Kim Đồng) xuống mặt cắt 32m theo bản đồ là của KĐT Thịnh Liệt (dự án đắp chiếu từ nhiều năm nay). Vấn đề này vẫn đang chờ sự vào cuộc một cách hợp lý của các chủ đầu tư (Lũng Lô 5, Licogi 13) và chính quyền sở tại với vai trò định hướng. Phía Đông Nam dự án Ao Sào là đường ven hồ Yên Sở (32m) vốn dĩ thuộc dự án Gamuda – nay dự kiến sẽ được Tp. Hà Nội ưu tiên triển khai sau khi tách khỏi Gamuda.

Hiện trạng của dự án Ao Sào thời điểm cuối quý III/2013 chỉ dừng ở san lấp mặt bằng và bàn giao đất. Đường vào khu đất dự án chỉ duy một đường đất từ Đền Lừ sang. Thậm chí, theo lời của đại diện một nhóm đầu tư "ôm" đất, Ao Sào lúc đó vẫn là vay vốn nên pháp lý chưa thực sự yên tâm. Ngoài ra, khi giao dịch, người mua phải chi thêm từ 3 – 4 triệu đồng/m2 tiền xây thô. Tuy nhiên, đến tháng 1/2014, mãi lực đột ngột gia tăng đối với các sản phẩm liền kề Ao Sào. Cụ thể, với một số liền kề đổ mái tầng 1, chủ đầu tư mạnh dạn thông báo dự kiến bàn giao nhà xây thô đã hoàn thiện mặt ngoài vào đầu quý IV/2014.

Thống kê của CTCP Dịch vụ Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc, từ đầu năm đến nay, các thành viên của Liên minh sàn giao dịch Bất động sản G5 đã bán được khoảng 200 căn hộ tại Dự án Thăng Long Number One, dù dự án này đã được điều chỉnh tăng khoảng 2% giá bán. Tại Dự án Discovery Complex (đường Xuân Thủy, quận Cầu Giấy) cũng do Liên minh G5 mở bán, đơn vị phân phối đã bán được khoảng 40% căn hộ, khi Dự án mới vừa chính thức chuyển sang thi công phần thân. Trong khi đó, tại Dự án Golden West, hầu hết căn hộ được chào bán đã có chủ, bất chấp việc Dự án chỉ mới xong móng, lại được chủ đầu tư điều chỉnh tăng giá bán khoảng 5% trong đợt mở bán mới đây.

Thêm nữa, mức dân trí, an ninh ở khu vực gần sông Sét chưa thực sự được đánh giá cao, khiến không ít khách hàng e sợ cho cuộc sống sau này. Điều kiện về hạ tầng xã hội đều được chủ đầu tư nêu và cam kết khá rõ rệt. Tuy vậy, mọi chuyện vẫn ở dạng tương lai 2-3 năm tới mới mong dự án, quần thể sinh sống thành hình trọn vẹn. Đáng chú ý hơn, ngay cả những dự án mới vừa hoàn thiện phần thân, thậm chí chỉ vừa xong móng, mức chênh giá cũng tới cả trăm triệu đồng mỗi căn.

Lượng khách quan tâm tới mỗi ô liền kề Ao Sào rất lớn. Nhưng trong giới kinh doanh BĐS, mức giao dịch thực sự diễn ra trong vài tuần nay đang ghi nhận sự trì trệ nhất định. Thay cho những gương mặt khách hàng mới toanh (đa phần là cán bộ công nhân viên chức, người lao động ngoại tỉnh), là một bộ phận đáng kể nhà đầu tư nhỏ lẻ (nhưng dồi dào tài chính lẫn thừa "máu" kinh doanh địa ốc).