Ở chính đâu đó địa ốc alibaba lại đang thì thầm chờ đợi một cơn sốt mới trên thị trường bất động sản (BĐS). Những thông tin nhà đất lại đang được bàn tán từ các quán cà phê phố cổ Hà Nội tới các quán nhậu hạng sang quận 3 TP Hồ Chí Minh. Phải chăng bong bóng BĐS không vỡ mà lại phình to ra? Lại có cơ hội để đầu tư một vốn bốn lời chăng?


Nói cho đúng, thị trường BĐS gồm các thành phần: các chủ đầu tư dự án, các nhà đầu tư thứ cấp và người tiêu dùng. Theo những con số thống kê của Bộ Xây dựng, hiện các chủ dự án còn tồn kho hàng hóa trị giá 94.000 tỷ đồng, dĩ nhiên con số này chưa được các nhà nghiên cứu cho là đã chính xác. Bởi vì rất nhiều các dự án đã có hợp đồng bán hoặc hợp tác kinh doanh nhưng rất có thể không bao giờ thành bởi nhiều lý do, có thể từ khả năng dự án vẫn đang xanh cỏ, không nên nổi nhà, có thể người cam kết mua nhà viện nhiều lý do để không thực hiện hợp đồng, hoặc có thể chỉ là cam kết của các nhà đầu tư thứ cấp trên giấy mà chưa hề được thể hiện bằng các khoản tài chính đảm bảo.

Tính đến hết năm 2013, thị trường BĐS Việt Nam đã tiếp nối thời gian trầm lắng kéo dài hơn 5 năm. Nhiều chuyên gia lạc quan cho rằng, chu kỳ bùng nổ - suy thoái thường 5 năm một lần, vì thế trong năm 2014 hy vọng thị trường sẽ từng bước hồi phục. Ngay trong tháng đầu tiên của năm Giáp Ngọ, thị trường BĐS đón nhận một giải pháp mới trong giao dịch BĐS đó là chủ đầu tư cho trả góp tiền mua nhà với thời gian lên tới 10 năm, cơ hội mua nhà sẽ mở rộng hơn cho nhiều đối tượng.

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, chỉ số giá giao dịch căn hộ tại dự án long phước phân khúc trung cấp trong quý IV/2013 đã tăng nhẹ. Cụ thể, tại quận Ba Đình tăng từ 81 lên 83%, quận Đống Đa tăng từ 75 lên 79%, Hà Đông tăng từ 66 lên 69%, Hoàng Mai tăng từ 71 lên 72%, Long Biên tăng từ 81 lên 82%, Tây Hồ tăng 82 lên 84%... Đáng chú ý, ngay những ngày năm mới, tại một số sàn giao dịch BĐS lớn khu vực Hà Đông, Linh Đàm, lượng người đến giao dịch mua bán căn hộ chung cư, nhà đất thổ cư từ 1-2 tỷ đồng cải thiện rõ rệt so với cùng thời điểm năm trước.

Phương thức này phổ biến ở nhiều nước trên thế giới, thậm chí Chính phủ nhiều nước khuyến khích thời hạn trả góp tới 30 năm. Dự án này, tính từ thời điểm ký hợp đồng đến khi bàn giao nhà người mua có quyền trả 60% tổng giá trị của hợp đồng, 40% còn lại được chịu trong 10 năm nhưng không phải trả lãi suất. Giá nhà ở đã giảm 20% - 30%, một số dự án giảm đến 50% so với lúc mở bán năm 2011. Lượng tồn kho BĐS giảm dần, tính đến tháng 10/2013 giảm gần 25% so với quý I/2013. Thị trường BĐS năm 2013 cũng đã có giao dịch trở lại.

Nhiều dự án giá rẻ cũng “nóng” lên đôi chút như chung cư CT1B Tân Tây Đô (699 triệu đồng/căn); chung cư CT12 Văn Phú; Nam Xa La (giá từ 560 - 980 triệu đồng/căn); XPHomes (giá từ 800 triệu đồng - 1,2 tỷ đồng/căn)… Thậm chí nhiều dự án chung cư đang tái diễn cảnh khách mua phải trả thêm vài chục triệu đồng cho người mua trước hoặc “cò”. Các dự án xuất hiện “tiền chênh” có thể kể đến như Dự án CT11 và CT12 Khu đô thị mới Kim Văn Kim Lũ (đường Nguyễn Xiển mới) do Xí nghiệp Xây dựng số 1 Lai Châu mở bán. Hiện giá bán các căn hộ này được chào dao động quanh mức 11,5 - 14,5 triệu đồng/m2 với mức giá chênh 30 - 70 triệu đồng/căn.

Trước đó, các căn hộ tại chung cư Đại Thanh (Khu đô thị Xa La) hay VP5 Linh Đàm cũng đã làm “nóng” thị trường Hà Nội với mức giá chênh vài chục triệu đồng/căn. Các dự án chung cư giá rẻ khác, như Văn Phú Victoria (Khu đô thị Văn Phú - Hà Đông) cũng có giá chênh 15 - 25 triệu đồng/căn đối với các căn hộ có diện tích dưới 70 m2. Dự án CT2 Trung Văn (huyện Từ Liêm) của Vinaconex 3 giá chênh căn hộ diện tích nhỏ lên tới 50 triệu đồng/căn. Sau 5 năm suy thoái trở về với giá trị thực, năm 2014 thị trường BĐS được nhiều chuyên gia dự đoán sẽ ấm dần lên. Một số tín hiệu lạc quan như hàng tồn kho giảm, tiến độ dự án được đẩy nhanh, kinh tế hồi phục dần... đang dần hé mở con đường BĐS hồi phục.

Chính sách – yếu tố ảnh hưởng lớn nhất đến thị trường cũng có sự thay đổi. Luật Đất đai sửa đổi với nhiều điểm mới trong thu hồi đất, định giá đất, quy hoạch sử dụng đất được thông qua; Bộ Tài chính cũng cho phép người dân tự xác định mức thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng BĐS… đã góp phần tạo động lực mới cho BĐS. Ông Trịnh Đình Dũng, Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết: “Tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS phải gắn với chiến lược nhà ở quốc gia nhằm hướng sản phẩm BĐS đến với người dân và phù hợp với mọi đối tương người dân. Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ một hệ thống các giải pháp khắc phục lệch pha cung cầu về BĐS, đồng thời phát triển mạnh nhà ở xã hội, trong đó hỗ trợ cho các doanh nghiệp, hỗ trợ cho các hộ gia đình tham gia phát triển nhà ở xã hội”.