Sửa luật nhà ở vẫn còn nhiều vấn đề "lăn tăn"
Sáng nay, Quốc hội thảo luận tại hội trường về án Luật Nhà ở (sửa đổi). Một vấn đề mới mà dự luật lần này đưa vào là mở rộng diện sở hữu nhà ở thuộc địa ốc alibaba cho các đối tượng nước ngoài. Dự thảo trình Quốc hội lần đầu này có 9 nhóm vấn đề cần được thảo luận, làm rõ thêm như nhà ở cho người nước ngoài, đánh giá tác động của chính sách này, chính sách tài chính cho phát triển nhà ở, chính sách phát triển nhà ở công vụ, quỹ nhà xã hội, thời hạn sử dụng nhà chung cư, Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai…
Thông tư 01 quy định thủ tục thế chấp NƠTL theo hai bước: (1) công chứng hợp đồng thế chấp NƠTL tại cơ quan công chứng; (2) đăng ký thế chấp NƠTL tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tương đương (VPĐK QSDĐ). Thông tư quy định rõ luôn rằng nó không điều chỉnh giao dịch thế chấp NƠTL thông qua việc thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NƠTL (điều 1.2(b)).
Trên thực tế, trước khi Thông tư 01 ra đời, các bên liên quan (bao gồm người mua nhà, ngân hàng và chủ đầu tư) đã có thể thế chấp NƠTL dưới hình thức thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NƠTL theo Thông tư 08/2014/TT-BTP ngày 26-2-2014 của Bộ Tư pháp (Thông tư 08) và trước đó theo nội dung Công văn số 232 ngày 4-10-2007 của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp.
Một vấn đề mới mà dự luật lần này đưa vào là mở rộng diện sở hữu nhà ở cho các đối tượng nước ngoài. Theo đó, cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi được phép về Việt Nam thì được sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam ở trong nước, không phân biệt loại nhà và số lượng nhà ở được sở hữu. Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài, trừ các tổ chức và cá nhân hoạt động trong lĩnh vực ngoại giao, tổ chức phi Chính phủ khi được phép vào Việt Nam làm việc thì được mua và sở hữu nhà ở trong dự án long phước và nhà ở trong khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng.
Nhiều đại biểu ủng hộ hướng mở rộng này, nhưng đề nghị cần quy định chặt chẽ điều kiện được mua nhà. “Để đảm bảo an ninh quốc gia, tránh trường hợp lợi dụng chính sách này gây lũng đoạn thị trường bất động sản thì nên có có thêm một số quy định, điều kiện khác. Chẳng hạn như là phải cư trú từ 3 tháng trở lên mới được sở hữu nhà” – đại biểu Trần Ngọc Vinh (Hải Phòng) nói.
Đại biểu này cũng đề nghị không nên cho phép mua cả chung cư hay mua số lượng lớn nhà ở tập trung vào một khu vực. Ngoài ra, cũng có ý kiến đại biểu đề nghị cân nhắc xem mở rộng quá liệu có dẫn đến tình trạng cạnh tranh nhà ở với với những đối tượng thực sự có nhu cầu nhà ở trong nước? Về Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, đây là nhu cầu thực tiễn của chủ sở hữu nhà, song với quy định tại Dự thảo thì cả chủ đầu tư và và người mua các căn hộ đều có quyền thế chấp. Do đó, có đại biểu đề nghị nghiên cứu thêm và cân nhắc quy định vì thực tiễn hiện này có nhiều tranh chấp phát sinh từ việc thế chấp nhiều lần.
Quy định như vậy dễ dẫn đến cả chủ đầu tư và người mua đều Thế chấp nhà, căn hộ. Bởi dù luật quy định chủ đầu tư phải thực hiện giải chấp mới được bán, nhưng người mua không thể biết đã giải chấp chưa. Hơn nữa, khi căn nhà còn nằm trên giấy thì nhà nước cũng thể biết. Một số quan chức, báo chí hồ hởi cho rằng Thông tư 01 sẽ giúp thúc đẩy thị trường bất động sản, giải phóng hàng tồn kho và những ách tắc về đầu ra hiện nay. Có thật sự là như vậy hay nó chỉ là giải pháp nửa vời, làm rối thêm tình hình và gia tăng chi phí cho các bên tham gia?
Thông tư 08 vẫn đang có hiệu lực thi hành. Như vậy, cùng một đối tượng là NƠTL, các bên liên quan sẽ có hai lựa chọn thế chấp theo hai văn bản và cơ quan đăng ký khác nhau. Thứ nhất là thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NƠTL theo Thông tư 08. Việc đăng ký thế chấp này được tiến hành tại các trung tâm đăng ký giao dịch tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (Trung tâm Đăng ký). Thứ hai là thế chấp NƠTL theo Thông tư 01. Việc thế chấp theo hai bước công chứng và đăng ký vừa nói trên.
